Sie möchten vom Immobilienmarkt profitieren, ohne als Vermieter aufzutreten, ohne Instandhaltung und ohne sechsstellige Eigenkapitalbeträge? Genau hier setzen Immobilienfonds und Immobilien-ETFs an. Diese Anlageformen bündeln das Kapital vieler Investorinnen und Investoren, um es professionell in Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikimmobilien oder Wohnanlagen zu investieren. Doch nicht alle Produkte funktionieren gleich: Der Unterschied zwischen einem offenen Fonds, einem geschlossenen Fonds und einem Immobilien-ETF ist erheblich und entscheidend für die Frage, ob sich die Anlage für Sie lohnt.
Was ist ein Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Kapital der Anlegerinnen und Anleger überwiegend in Grundstücke und Gebäude investiert. Nach dem Investmentsteuergesetz gilt eine steuerliche Mindestquote von 51 Prozent des Fondsvermögens in Liegenschaften, erst ab dieser Schwelle wird ein Fonds als Immobilienfonds mit den entsprechenden steuerlichen Teilfreistellungen anerkannt. Die aufsichtsrechtlichen Anforderungen an Sachwertquoten ergeben sich darüber hinaus aus dem Kapitalanlagegesetzbuch (§ 231 KAGB). Der verbleibende Teil des Fondsvermögens kann in Anleihen, Bankguthaben oder andere zugelassene Wertpapiere investiert werden. Dies dient vor allem als Liquiditätsreserve.
Die Erträge eines Immobilienfonds stammen aus zwei Quellen: laufenden Mieteinnahmen sowie möglichen Gewinnen beim Verkauf der Immobilien. Bei ausschüttenden Fonds erhalten Anlegerinnen und Anleger die Erträge in der Regel einmal jährlich ausgezahlt; thesaurierende Fonds legen die Erträge direkt wieder an.
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Kategorien:
- Offene Immobilienfonds: Fortlaufend für neue Anlegerinnen und Anleger geöffnet, relativ liquide mit gesetzlichen Haltefristen.
- Geschlossene Immobilienfonds: Begrenzte Anzahl an Anteilen, feste Laufzeit, in der Regel höhere Mindestanlage.
Offene Immobilienfonds: Stabiler Einstieg mit Bedingungen
Offene Immobilienfonds sind die verbreitetste Form für Privatanlegerinnen und Privatanleger. Sie investieren überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren und Logistikflächen, manche auch in Wohnimmobilien.
Wie funktioniert der Kauf und Verkauf?
Anteile an offenen Immobilienfonds können über Banken, Fondsdepots oder direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft erworben werden, ähnlich wie ETFs oder klassische Investmentfonds. Seit der Regulierung nach der Finanzkrise 2008/2009 gilt jedoch: Anlegerinnen und Anleger müssen eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren einhalten. Danach gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, bevor die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können.
Diese Regelungen wurden eingeführt, um die strukturelle Schwäche zu beheben, die in der Finanzkrise sichtbar wurde: Damals zogen Großanleger massenhaft Kapital ab, während die Fonds nicht schnell genug Immobilien verkaufen konnten. Die Folge: 18 Fonds mussten abgewickelt werden, Privatanleger erlitten teils erhebliche Verluste.
Typische Renditen und Risiken
Die historischen Durchschnittsrenditen offener Immobilienfonds liegen bei rund 2 bis 4 Prozent jährlich. In der aktuellen Marktphase 2025/2026 geraten einzelne Fonds jedoch unter Druck: Bewertungsanpassungen bei Gewerbeimmobilien, steigende Leerstandsquoten und anhaltende Kapitalabflüsse belasten die Performance. Anfang 2026 musste erstmals seit über einem Jahrzehnt ein auf Wohnimmobilien fokussierter Offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen.
Vorteile offener Immobilienfonds auf einen Blick:
- Diversifikation über viele Immobilien und Regionen
- Geringe Mindestanlage, häufig sparplanfähig
- Kein Klumpenrisiko wie beim Direktkauf einer Einzelimmobilie
- Kein Rückforderungs- bzw. Haftungsrisiko bereits erhaltener Ausschüttungen (anders als bei geschlossenen Fonds in KG-Struktur)
- Geringere Kursschwankungen als bei Immobilien-ETFs
Hinweis: Offene Immobilienfonds unterliegen Bewertungsrisiken und können in Stressphasen die Anteilsrücknahme aussetzen. Die gesetzlichen Haltefristen schränken die Liquidität spürbar ein. Bitte berücksichtigen Sie dies bei Ihrer persönlichen Liquiditätsplanung.
Geschlossene Immobilienfonds: Höhere Chancen, deutlich höheres Risiko
Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich grundlegend von ihren offenen Pendants. Sie sammeln während einer Zeichnungsphase Kapital ein, schließen dann für weitere Investoren und finanzieren damit ein oder wenige konkrete Immobilienprojekte. Die Laufzeit beträgt häufig zehn Jahre und mehr.
Geschlossene Fonds zählen zu den riskanteren Anlageformen im Immobiliensegment. Das Kapital konzentriert sich auf ein oder wenige Objekte, das sogenannte Klumpenrisiko. Als unternehmerische Beteiligung genießen Anlegerinnen und Anleger zudem weniger gesetzlichen Schutz als bei regulierten Investmentfonds.
Ein weiterer rechtlicher Aspekt betrifft das sogenannte Haftungs- und Rückforderungsrisiko: Bei geschlossenen Fonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) kann nach § 172 Abs. 4 HGB die Situation eintreten, dass bereits erhaltene Ausschüttungen im Insolvenzfall zurückgefordert werden, nämlich dann, wenn diese Ausschüttungen nicht durch tatsächlich erzielte Gewinne gedeckt waren und dadurch die Einlage gemindert wurde. Dieses Risiko besteht bei regulierten offenen Immobilienfonds und Immobilien-ETFs nicht.
Tipp: Wer an höheren Renditechancen am Immobilienmarkt interessiert ist, aber das Klumpenrisiko geschlossener Fonds scheut, sollte einen Blick auf Immobilien-ETFs werfen, die nächste Alternative im Überblick.
Was ist ein Immobilien-ETF und wie unterscheidet er sich?
Ein Immobilien-ETF ist ein börsengehandelter Indexfonds, der in Aktien von börsennotierten Immobiliengesellschaften und sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts) investiert. Der wesentliche Unterschied zu klassischen Immobilienfonds: Ein Immobilien-ETF kauft keine Immobilien direkt, sondern Unternehmensanteile von Gesellschaften, die Immobilien besitzen und verwalten.
Was sind REITs?
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren. Gesetzlich sind sie verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden an die Anteilseigner auszuschütten. Das macht sie für einkommensorientierte Anlegerinnen und Anleger besonders interessant.
Immobilien-ETFs auf Basis bekannter Indizes, etwa dem FTSE EPRA/NAREIT, bündeln über 300 Immobilienunternehmen aus verschiedenen Industrie- und Schwellenländern. Die Sektoren reichen von Wohnen über Büro und Einzelhandel bis zu Rechenzentren und Logistikimmobilien.
Vorteile von Immobilien-ETFs:
- Tägliche Handelbarkeit an der Börse, keine Haltefristen
- Niedrige laufende Kosten (TER) im Vergleich zu aktiv gemanagten Fonds
- Breite internationale Diversifikation
- Hohe Ausschüttungsrenditen: Dividendenrenditen von 3 bis 6 Prozent sind im Sektor möglich
- Steuerliche Teilfreistellung von 30 Prozent auf Dividenden und Kursgewinne
Risiken von Immobilien-ETFs:
- Deutlich höhere Kursschwankungen als offene Immobilienfonds
- Empfindliche Reaktion auf Zinsänderungen (höhere Zinsen belasten Immobilienaktien)
- Konzentration auf eine Branche, geringere Streuung als bei marktbreiten ETFs
- Fremdwährungsrisiko bei international ausgerichteten ETFs
Tipp: Stand 2026 erholen sich Immobilien-ETFs und REITs nach den Zinserhöhungen der Vorjahre wieder spürbar. Die sich stabilisierenden Zinsniveaus machen diese Anlageklasse für viele Anlegerinnen und Anleger erneut interessant, insbesondere für diejenigen, die regelmäßige Ausschüttungen anstreben. Über das DIY-Depot von SJB können Anlegerinnen und Anleger passende Immobilien-ETFs bereits ab 25 Euro im Sparplan kaufen, mit bis zu 100 Prozent Rabatt auf den Ausgabeaufschlag.
Immobilienfonds vs. Immobilien-ETF: Was passt zu wem?
Die Wahl der richtigen Anlageform hängt von den persönlichen Zielen und der Risikobereitschaft ab. Die folgende Übersicht hilft bei der Orientierung:
Steuerliche Aspekte: Was Sie wissen sollten
Die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds und Immobilien-ETFs unterscheidet sich in einigen Punkten und ist für die Nettorendite der Anlage durchaus relevant.
Für Immobilien-ETFs auf Basis von REITs gilt in Deutschland eine Teilfreistellung von 30 Prozent gemäß Investmentsteuergesetz (InvStG): 30 Prozent der Erträge und Kursgewinne bleiben damit steuerfrei.
Bei offenen Immobilienfonds fällt die steuerliche Teilfreistellung nach § 20 Abs. 3 InvStG in der Regel höher aus:
- Investiert der Fonds überwiegend in inländische oder gemischte Immobilien, beträgt die Teilfreistellung 60 Prozent.
- Liegt der Schwerpunkt des Fonds nachweislich zu mindestens 51 Prozent auf ausländischen Immobilien, was auf viele große Publikumsfonds zutrifft, steigt die steuerliche Teilfreistellung sogar auf 80 Prozent.
Trotz dieser steuerlichen Vorteile offener Fonds sind die absoluten Renditen dort häufig geringer als bei Immobilien-ETFs, sodass der Nettovorteil im Einzelfall genau zu prüfen ist.
Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt von der konkreten Fondsstruktur, der Immobilienquote und dem Anlageschwerpunkt des jeweiligen Produkts ab. Bitte lassen Sie steuerliche Detailfragen stets durch einen qualifizierten Steuerberater klären. Die hier genannten Werte dienen der allgemeinen Orientierung und können sich durch gesetzliche Änderungen verschieben.
Immobilien im Portfolio: Wie viel ist sinnvoll?
Immobilienfonds und Immobilien-ETFs können eine sinnvolle Ergänzung im Depot sein, als Beimischung zur Diversifikation. Renommierte Finanzexperten empfehlen, den Immobilienanteil am Aktienportfolio auf etwa 10 Prozent zu begrenzen, um eine zu starke Sektorkonzentration zu vermeiden.
Wer das eigene Depot ganzheitlich aufstellen möchte, profitiert von einer professionellen Begleitung: Die Vermögensverwaltungsstrategien von SJB, darunter SJB Surplus, SJB Substanz und die mehrfach ausgezeichnete SJB Nachhaltig-Strategie, berücksichtigen verschiedene Anlageklassen und können je nach Marktlage antizyklisch positioniert werden. Anlegerinnen und Anleger, die lieber selbst entscheiden möchten, finden über das SJB-ETF und Fonds-Depot Zugang zu über 10.000 Fonds und ETFs, darunter zahlreiche Immobilien-ETFs und Immobilienfonds.
Tipp: Als gebundener Vermittler nach § 3 Abs. 2 WpIG unter dem Haftungsdach der BfV Bank für Vermögen AG (BaFin-reguliert) handelt SJB stets im Interesse der Kundinnen und Kunden, unabhängig von Produktanbietern.
Häufige Fragen zu Immobilienfonds und Immobilien-ETFs
Was ist der Unterschied zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds sind fortlaufend für neue Anlegerinnen und Anleger zugänglich, investieren in viele verschiedene Immobilien und bieten eine eingeschränkte Liquidität mit gesetzlichen Haltefristen. Geschlossene Immobilienfonds sammeln einmalig Kapital für ein konkretes Projekt, haben eine feste Laufzeit und binden das Kapital für viele Jahre. Sie bieten höhere Renditechancen, gehen aber mit deutlich höheren Risiken einher.
Was ist ein Immobilien-ETF?
Ein Immobilien-ETF ist ein börsengehandelter Indexfonds, der in börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs investiert. Er ermöglicht täglichen Handel, bietet breite Diversifikation und günstige Kosten, ist aber volatiler als klassische offene Immobilienfonds.
Ab welchem Betrag kann ich in Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs investieren?
Offene Immobilienfonds und Immobilien-ETFs sind häufig bereits ab kleinen Beträgen zugänglich, etwa ab 25 Euro im Sparplan über das SJB-Depot. Geschlossene Immobilienfonds verlangen in der Regel deutlich höhere Mindestbeträge.
Sind Immobilienfonds sicher?
Offene Immobilienfonds gelten als relativ stabil, unterliegen jedoch Bewertungsrisiken und können in Krisenzeiten die Anteilsrücknahme aussetzen. Es gibt keine staatliche Einlagensicherung. Geschlossene Fonds sind deutlich risikoreicher. Immobilien-ETFs unterliegen regulären Börsenschwankungen. Eine Anlageberatung hilft dabei, die passende Produktwahl zu treffen.
Wie werden Immobilienfonds und Immobilien-ETFs in Deutschland besteuert?
Für Immobilien-ETFs auf Basis von REITs gilt eine steuerliche Teilfreistellung von 30 Prozent auf Erträge und Kursgewinne. Bei offenen Immobilienfonds fällt die Teilfreistellung nach § 20 Abs. 3 InvStG je nach Anlageschwerpunkt höher aus: 60 Prozent bei inländischen oder gemischten Fonds und 80 Prozent bei Fonds, die zu mindestens 51 Prozent in ausländische Immobilien investieren. Die genaue steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Fonds ab, eine Beratung durch einen Steuerberater wird empfohlen.
Fazit
Immobilienfonds und Immobilien-ETFs bieten Privatanlegerinnen und Privatanlegern eine zugängliche Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren, ohne den Aufwand eines Direktkaufs. Offene Fonds punkten mit Stabilität und breiter Streuung, sind aber wenig liquide. Immobilien-ETFs überzeugen durch Flexibilität und günstige Kosten, unterliegen jedoch stärkeren Schwankungen. Geschlossene Fonds eignen sich nur für erfahrene Anlegerinnen und Anleger mit langem Anlagehorizont und hoher Risikotoleranz. Welche Form am besten passt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Ein unabhängiges Beratungsgespräch schafft Klarheit.
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